이 영화는  주택시장을 공매도(시장 하락에 베팅)해 수년 후 엄청난 수익을 거둔 헤지펀드 전문가들의 이야기다.

 목 늘어진 티셔츠에 반바지를 입고 맨발로 일하는 마이클 버리. 그는 헤지펀드 전문가다. 어느 날 그는 부동산대출 연체율이 높아진 것을 발견한 후 각 부동산 채권을 구성하는 주식담보대출 현황 전수 조사를 시작한다. 오로지 수치와 데이터 분석만으로 그는 부동산 시장을 지탱하고 있었던 것이 사실은 부실 대출로 쌓아올린 위태로운 탑이었다는 사실을 발견하게 된다.

 마이클은 곧바로 골드만삭스, 도이치뱅크 등 유명 투자은행을 찾아가 세상에 존재하지 않던 파생상품을 만들어 줄 것을 요구하게 되는데 그것은 바로 이름도 어려운 모기지(주택담보대출) 채권의 신용부도스와프였다. 쉽게 설명하자면 부동산 시장이 붕괴하면 거액을 벌 수 있는 보험과 같은 상품이었다.

부동산 대출금을 누가 갚지 않겠어? 

주택시장이 붕괴한다고? 말도 안되는…

유명 투자은행 직원

 글로벌 투자은행 담당자들은 부동산 시장 하락에 거액을 투자하는 그를 속으로는 비웃었지만 월스트리트에선 공짜 돈은 마다하지 않는다며 신용부도스와프를 판매해 거액의 판매 수수료를 챙긴다.

그리고 이 소문은 순식간에 월스트리트에 퍼져나갔다. 하지만 마이클버리가 유명한 금융인이 아니었기에 많은 사람들은 그의 의견을 신뢰하지 않았고 그저 특이한 한 사람의 기행이라고 생각했다.

그러나 그 중 몇몇 사람들은 마이클의 공매도 투자와 부동산 시장 전망 리포트에 주목했다. 헤지펀드사 대표 마크바움은 부동산 시장에 거품이 끼어있다는 것이 사실인지 한번 확인해 보기로 한다.

 마크는 직원들에게 한 주택 지역을 방문해 현재 부동산 시장이 어떤지 실사를 지시한다. 방문한 그 곳에서는 부동산 매물들이 늘어나고 있었고 빈집과 짓다가 공사가 중단된 집들도 곳곳에 보였다. 대출이자가 연체된 한 집을 방문하자 대출자의 이름이 집주인이 키우는 강아지 이름이라는 충격적인 사실도 확인하게 된다.

 그리고 집을 구입할 요량인 척 모기지 대출 브로커를 소개를 받아 대화를 나누게 되는데 고객의 대부분은 영어가 안되는 저소득 이민자, 유흥업소 종사자와 같이 소득이 증명되지 않거나 지급능력이 현저히 부족한 사람들이었다.

 당시 LTV(주택담보비율)는 90 혹은 110 인 경우도 있었다. (LTV가 90이라면 집값의 10프로만 가지고도 집을 살 수 있다는 뜻이다. 참고로 우리나라는 현재 LTV가 50 정도이다.)

 왜 이런 사람들에게 대출을 해주었을까? 바로 높은 수수료 때문이었다. 신용도가 낮은 사람들이 받는 대출 상품(서브프라임 모기지)이거나 변동금리 대출의 경우 수수료는 일반 수수료의 5배나 되었다. 은행과 브로커들은 이러한 부실 대출을 판매해 수수료로 엄청난 수익을 거두고 있었고 이로 인해 점점 부동산 시장은 끝을 향해 달려가고 있었다.

맙소사... 

헤지펀드사 대표 마크바움

 실사를 통해 현실을 직면한 마크바움은 금융시스템 곳곳의 허점과 금융감독기관의 태만, 금융계의 탐욕으로 결국 부동산 시장이 내려 앉을 것이란 것을 예견했고 마이클처럼 주택시장 공매도를 최종 결정한다.

 그로부터 2년 후... 2008년 리먼브라더스사의 파산으로 시작된 서브프라임 모기지 사태가 발생하고 금융시장이 붕괴되기 시작했다. 수많은 사람들이 일자리를 잃었고 퇴직금과 연금도 순식간에 사라지게 되었다.

 역사는 반복되는 것일까...

 2021년 어느 날 우리집 우편함에 캐피탈의 주택담보대출 상품 안내장이 들어 있었다. 그리고 다음 날, 직장인 신용대출 안내 메일이 도착했다. 그리고 저녁 TV 뉴스에서는 주택값이 수개월 째 최고치를 경신하며 계속 상승하고 있다는 소식을 들을 수 있었다.

 그리고 1여년의 시간이 지난 후... 미국의 금리인상으로 인해 코로나 이후 폭등했던 주식과 부동산 시장이 이제는 연일 하락한다는 힘겨운 뉴스를 접하게 되었었다.

 우리는 금융시스템은 안정되어 있다고 믿으며 투자에 있어서 다수의 사람들의 결정은 옳을 가능성이 높을 것이라고 판단하기도 한다.

하지만 마이클 버리는 숫자와 데이터를 통해 남들이 보지 못한 미래의 금융위기를 포착했고, 마크바움은 이름없는 한 투자자의 의견이었지만 일단 고려해본 후 직접 실사를 통해 최종 투자방향을 결정했다.

 시스템에 대한 맹신, 유명 금융인의 조언, 다수의 의견에 편승한 결정을 내리기 전에 다시 한번 데이터와 실사를 통해 투자 결정을 내리는 것이 꼭 필요하다.

 급변하는 경제 환경 변화 속에서 나의 소중한 투자금과 자본금을 잃지 않기 위해선 스스로 시장을 읽는 능력과 정보력을 가지기 위한 필사적인 노력이 있어야 할 것이다.