지난글 - 사업과 부동산투자의 닮은점 (1)

또 다른 물건을 살펴보자, 이건물은 왕십리쪽에서 보던 물건중 하나이다.

건물개요를 보기 이전에 왕십리라는 지역에 대하여 알아보자면, 우선 내가 왕십리쪽에서 실사용을 겸한 건물이 필요하기도하고, 왕십리라는 지역이 향후 왠만해선 시세도 떨어지긴 어렵다는 생각이 들어서이다.

왜냐하면, 지적도를 펼쳐놓고보면 보다시피 서울에는 상업지구가 길게 이어진곳이 많지 않은데, 을지로에서 신당 왕십리까지 노선상업지 포함해서 분홍색으로 길게 왕십리까지 이어진것을 볼수있다.

나는 사대문안쪽에 머무르던 오피스등의 수요가 점점 동쪽으로 확장되는게 느껴지고, 상업지구가큰 큰 신당지역부터 멀리는 왕십리까지도 이에따라개발압력을 받고있다고 보여진다. 거기에 성수동이 대대적으로 개발되면서 을지로-신당-왕십리-성수로의 상업,오피스벨트가 형성되어 질수있지 않을까 예상한다.

물론 아주 긴호흡으로 봤을때 그렇단 얘기이니 남의 말만듣고 호들갑 떨면서

하는일은 없도록 하자.

건물로 다시 돌아와보자. 내가 보고있는곳 기준 대로변 상업지(노선) 라면 적당한 크기,모양이라면 9천정도가 적정한 시세이다. 더 비싸게 내놓은 물건이 대다수지만 난 9천정도라 생각한다. 이중 내가 보고있는 물건은 뒤에접한 대지110평, 평당5200짜리 A건물이다.

사진에 보다시피 필지 모양도 좋지않고, 건물 전면이 경사로에있어 하자가 있는 땅이지만, 그럼에도 싸게만 살수있다면 매입해볼만한 물건이라고 생각하는데 왜냐하면, 위로 접한 B필지가 매력적인 땅이기 때문이다.

대로변 땅이 좋은거는 알겠는데 그게 이땅이랑 무슨상관임? 그게 이땅을 사야하는 이유가 되는것이 맞음(?) 이라는 의문이 드는게 당연하다. 그 이유에대해 찬찬히 살펴보도록 하자.

일단 내가 아래A건물을 매입했다고 가정하고. 2년쯤 뒤에 B의 건물주인이 1억에 팔려고 내놓은 상황을 생각해보자. 2년후 해당 토지시세는 여전히 9천이라했을때 매도인은 일단 1억에 내놓고 간을 볼것이다.

매수인측도 호구맞지않은 이상에야 1억을 다 주고 살 이유가없다. 매매가는 매도자가 급하면 9천에 근접할것이고 매수자가 급하면 1억에 근접할것이다. 호가는 이렇게 팽팽하게 유지된다.

이런 긴장속에서 누가 저땅의 주인이 될 것인가? 이쯤되면 예상되지않는가?

바로 아래접한 A필지의 지주이다.

왜냐 결론부터 말하면 A필지 지주는 B건물주인의 매도 호가인 1억을 주더라도 사는 동시에 40억을 앉아서 벌수있기 때문이다. 무슨 얘기인지 좀더 자세히 들여다보자.

앞서 말했다시피현재 상왕십리 대로변의 정방형의 땅은 평당 9천이 시세이다. 근데 대부분 땅이 100평 언저리라 용적률을 꽉채워서 건물을 올린다해도 땅이작아 사업성이 나오기가 어려운구조 이다. 그렇지만 어떤식으로든 200평이상을 확보할수있다면 아래필지가 3종인걸 감안하고서도 사업성이 확보되면서 전체가 1억 혹은 그 이상의 땅으로 변신할수있기때문이다.

만약 2년후 B건물까지 매수한다면, A필지 110평x5200만= 57억 + 위쪽의 B필지 105평x1억= 105억 총 162억이 들었지만. B건물 매입후에는 A필지와 B필지가 연결되면서 A필지 5천짜리가 1억짜리 땅으로 변신하여 매입후 총토지의가치는 215평*1억= 215억이 되었으니 위쪽의 B토지를 시세보다 비싸게 주고 매입했음에도 등취세등의 비용을 감안 40억이상의 평가이익이 난것이다.

즉 아래쪽필지를 5200에 미리 사놓고 기다린다면 위의 필지는 자연스레 나한테 팔릴수밖에 없는상황이 만들어진다.

다만 이 물건은 중개인하고만 얘기 나누고 매도인에게까진 트라이하지않았다. 50억 이하로 끊을수있다면 모를까 바로 매매할것이 아니라면 매도인 귀에 들어가봐야 자기 물건에 관심있는줄 알고 괜한 호가만 올리는 꼴이다.

돈이 된다면서 왜 바로 안하냐라고 할 수 있다. 이게 글로적으니 쉬워보이지만, 우스갯소리로 전원주택 한번만 지어도 5년을 늙는다고들 하는데. 하물며 저런 큰 건물 2채를 돈이 된다고해서 기분내키는대로 영끌하여 무작정 실행에 옮길수 없는 노릇이다.

무엇보다 결정적인것은 B필지가가 5년이 될지 10년이 될지, 언제 매물로 나올지 알수없다는것이다. 즉 해당 매물이 적정한 가격으로 나올때까지 낮은임차료로도 버틸수있는 체력이 필요한데, A건물의 임차료는 이자도 제대로 안나오는 수준으로 임차료가 맞춰져있어 매년 (에쿼티20억+대출 37억)*4.5%-현재임차료1천만원 만큼의 손실과 기회비용이 발생한다.

또한 이렇게 덩치가 큰 건물은 임차인도 여러명이라 그만큼 명도 난이도가 높다, 10곳중에 한두곳만 틀어져도 전체일정 밀리면서 늘어나는 이자비용, 멸실도 대공사, 큰땅인만큼 지하를 깊게파야하는데 역세권이라 추가되는 각종인허가 준공후 또 임차인 다시 맞춰야하는것까지 생각하면, 업으로 하는 사람 아니고서야 쉽지 않은일이다. 맡기면 되는거 아니냐고 할 수 있지만.

부동산,건축,인테리어는 특히나 사기꾼들이 많은 시장이인데 흔히 스타트업씬에서 투자사와 스타트업대표들간 서로 누가 사기꾼이라더라 조심해야하네 어쩌네 하는건 우스운 수준이다. 여기는 진짜다 누구말도 믿을수 없는 눈떠있어도 코베어가는 그런 시장.

당사자가 모든 프로세스를 파악하고 핸들링하지 않는이상 모르면 모르는 만큼 비싼 수수료와 수업료를 지불할수밖에 없고 그만큼 수익률은 떨어진다.

사업도 본인이 알고 시키는것과 모르고 맡기는것은 분명 차이가 있고

투자든 사업이든 긴 호흡이 중요한 이유이다