무슨 뜬금없이 부동산 얘기(?)

여기 스타트업 준비하는 분들이나 초기의 대표님들은 정부지원사업으로 저렴한 공간으로 사업을 시작하는경우가 많지만 , 회사의 규모가 커져감에 따라 공간에대한 고민을 하게되고 매매까진 아니더라도 임대차에대한 결정들을 해나가야하는 시기가 온다, 부동산이란게 언제까지고 남의일이 아니고 피할수만은 없는 영역이다.

나도 최근에야 느끼는것인데, 부동산투자와 사업은 서로 다른영역처럼 보이지만 겪어보니 닮은점이있더라는것이다.

개인적으론 부동산에 관심이 있고, 리소스도 많이 쓰지만 그렇다고 내가 무슨 부동산 무새는 아니다. 오히려 젊은 나이에 투자라는것에 너무 몰두하다보면 정작 중요한것을 놓치게 될 수 있다고 생각한다. 직접해보니 더 그렇단 생각이 든다.

내가 부동산을 업에 준하는 수준으로 하게되었던 계기는 처음했던 창업을 실패하고, 생업을위해 자영업에 뛰어들어 보니 필연적으로 부동산과 접점이 높아지면서 자연스럽게 눈이 갔었다. 물론 그전에도 투자를 안했던건 아니었지만, 본격적으로 손댄것은 저 시기이다.

돈이 된다는데 안할이유가 있나? 하여 접근했었고, 그렇게 건물을 사서 수리하고 기존 임차료보다 높게 세팅하여 수익률을 끌어올린다음 매각하는 일을 몇번 경험하게되었는데, 건물이 크면 큰대로 작으면 작은대로 품이 들어가고 신경이 쓰이는 일인것을 알게되었다. 분명한건 유의미한 자본으로 투자하는게 아닌한 부동산 투자는 생산성있는 일이 아니며 , 젊었을때는 투자보단 본인의 실력을 쌓는게 더 중요한 일 이라는 생각이든다.

이글은 부동산투자 잘하는 방법이 아닌 사업을 하는데 있어 부동산을 어떤식으로 바라보고 활용하면 좋을까에 대한 이야기임을 밝혀둔다.

짧은시간 부동산시장에서 굴러보니, 세상일은 다 통하는게 있다고, 부동산 투자도 사업과 닮은구석이 있다는것을 느낀다. 앞서 말한바와같이 젊은나이의 부동산투자는 전혀 생산적인 일이 아니며 비판적인 입장이지만, 한편으론 사업을 하면서 부동산을 잘 활용만 한다면 이만큼 파워풀한 도구가 있나 싶기도 하다. 특히 하면 할수록 부동산 투자가 M&A시장과도 많이 닮아있다는 생각을 하게된다.

싸게 나온 건물을 사서 수리해서 임대료를 높혀 비싼 가격에 팔거나, 또 어떤경우는 전략적으로 긴호흡을두고 시간차를 두고 매입 하나둘 필지를 키워가며 사업성이 좋은땅으로 만들수있는데. 전자는 벌처펀드를 떠올리게하고, 후자는 볼트온을 떠올리게 한다.

벌처펀드의 경우는 굳이 설명하지않아도 직관적으로 연결짓기 어렵지않기때문에, 후자의 사례에 집중하여, 최근 실사용 목적으로 건물을 알아보는 중에 알게된 몇개의 매물들을 통해 사업의 전략과 방향성에 관해 연결지어 설명 해보려한다.

내가 최근에 트라이했던 건물중 하나이다. 2호선 낙성대 초역세,정방형의 대지 118평 건물이다. 매도자명도조건, 총매가 80억기준 평단가 6800만원정도로 2호선 준주거 역세권임을 감안하면 나쁘지 않은 평단가이다.

임차료가 낮은수준으로 맞춰져있어 임대료를 높일 여지가 있어보이지만 엘리베이터가 없어 대수선없이는 추가로 임대료를 높이기는 어려운상황.

건물 상태나 상가로써 입지는 아쉬운편이지만, 같은라인 30미터내의 토지를 한 시행사가 20년도에 200평을 평당 8000만원으로 내가 트라이한 가격보다 이미 20%가까이 비싸게 주고 매입했고,

그 필지에 현재 건물이 올라가고있어 사업성검토를 깊이 하지않아도 무리가 없을것 이라고 짐작할수있다. 실제로 요즘 서울 원룸오피스텔 임차료가 유의미하게 상승한점등을 고려할때 공사비가 오른걸 감안해도 신축으로 오피스텔로 올리면 괜찮을것 같단 생각이 들었다.

다만 한가지 문제가 있는데, 땅이 작다는것이다. 준주거지역 땅에 뭐라도 해보려면 200평정도는 되어야하는데, 주변의 다른 필지를 묶어서 매입 할 수 있다면 좋겠지만, 동서남북을 살펴보면 오른쪽은 덩치가 너무 크고 북쪽,북서쪽의 건물은 신축이다. 그나마 왼쪽을 매입하면 코너도 확보되어 가장 나은 선택이지만 이건물도 역시 비교적신축건물이라 멸실하기가 여의치가 않다.

어렵겠네 생각하던 찰나, 속내를 알아차리셨는지, 바로 ‘사장님~ 필요하면 옆 필지도(B건물) 같이 매매가능해요’ 우리 중개사님은 전~혀 포기할 마음이 없으시다. 말도 안되는 소리 한다고 생각하면서도 혹시 가격이나 들어보고자, 얼마에 파신다 하냐니 1.1억이면 매매가능하다고 한다.

크,, 맵다 매워~

A건물을 살일이 없으면 6천이라도 망설일것같은데 단독으로는 볼품이 없는물건인걸 B건물주인 본인도 알지만,  A필지의 지주는 B필지를 매입하지않고는 개발하기 어려운사정을 잘 알기에 싸게팔 이유가 없다.

이렇듯 볼품 없어보이는 회사지만 시세보다 비싼 가격에도 팔렸다는건 누군가에겐 꼭 필요한 회사였던 것이다.