💌 이 글은 2026. 01. 22 KV 뉴스레터로 발행된 글입니다.
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사람을 대상으로 하는 서비스 중에는 유독 공간과 긴밀하게 얽히는 업종이 있습니다. 물리적 공간을 거점으로 사람들을 한곳에 모아 서비스를 제공하는 경우가 그렇죠. 이런 결합이 일어나는 배경에는 두 이해관계자의 명확한 니즈가 있습니다.

건물주에게 공실은 곧 손실입니다. 관리 비용은 계속 들어가는데 수익이 0이기 때문입니다. 한편 사람들을 만나야 하는 서비스의 운영자라면, 공간에 대한 고민이 필연적입니다. 유연하게 공간을 확보하면서도 품질도 유지해야 하지요.

이 두 이해관계가 맞닿는 지점에서 서비스와 부동산의 결합이 일어납니다.

새로운 서비스를 고민하는 창업가라면, 여기서 어떤 기회를 발견할 수 있을까요?
스케일업을 앞둔 스타트업은 언제 공간이 '전략'이 되는 순간을 만나게 될까요?

• 🏗️ 공간 집약적 서비스의 3가지 유형: 세입자형 vs 스타형 vs 주인공형
• 🔑 서비스 스타트업은 왜 부동산으로 눈을 돌릴까?
• ⚖️ 공간과 결합하는 순간 달라지는 비즈니스 구조
• 🎯 서비스와 부동산, 어떤 방식으로 만나야 가장 큰 가치를 만들어낼 수 있을까?

  
오늘은 실제 사례를 통해 이 질문을 풀어보려 합니다.

부동산 관점에서 바라본 서비스의 3가지 역할

부동산과 결합하는 서비스를 살펴보면, 건물 입장에서 이들이 맡는 역할은 크게 세 가지로 나뉩니다.
 

남는 공간을 채우는 건물의 세입자

먼저 건물의 애매한 공간을 활용하여 쓸모 있게 만들어주는 세입자형 서비스입니다. 대표적으로 세컨신드롬이 운영하는 셀프 스토리지 서비스 미니창고 다락이 있습니다.

캠핑 용품처럼 자주 쓰지는 않지만 소유는 해야 하고, 부피가 커서 집에 두기 부담스러운 물품들이 있죠. 혹은 자취방 이사를 앞두고 잠시 짐을 맡길 공간이 필요한 경우도 있습니다.

다락은 이런 물품들을 대신 보관해 주며 사람들의 공간 부족 문제를 해결합니다. 동시에 임차인을 찾기 어려운 도심지 반지하나 상업 건물 유휴 공간에 새로운 수익 모델을 부여하죠.

콘텐츠를 제공하며 사람을 모으는 스타 세입자

한편, 보다 큰 부가가치를 제공하며 사람들을 모으는 스타형 서비스도 있습니다.

피트니스 스타트업 버핏서울은 헬스장과 엔터테인먼트를 결합한 버핏 그라운드를 통해 사람들이 더욱 즐겁게 운동할 수 있는 환경을 만들어가고 있는데요. 광화문 SFC나 강남 GFC 등 도심 한복판 대형 상업 빌딩의 지하 공간을 채우며, 넓은 면적과 높은 접근성을 갖춘 피트니스 공간이 되어주고 있습니다.

이는 한때 대형 쇼핑몰이 영화관을 앵커 테넌트로 입점시키려 했던 것과 비슷한 원리입니다. 영화관이 유입시킨 고객들이 주변 매장도 이용하는 샤워 효과를 노린 전략이었죠.

건물 지하나 상가 최상층처럼 접근성이 상대적으로 떨어지는 위치에서 사람들이 굳이 찾아가고 싶은 핵심 엔터테인먼트를 제공하며, 적극적으로 사람을 모으는 겁니다.

부동산과 결합하는 서비스의 마지막 유형,
나아가 서비스가 부동산과의 결합을 선택하는 2가지 경로가 궁금하다면?

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